5步教您辨地产信托好坏

作者: admin 分类: 房产 发布时间: 2019-10-03 15:13

想必各位资深投资人都知道大额理财,关于信托、私募、资管。其实信托就是属于私募的一种资金募集形式,从房地产、政信、金融市场等等方向去获得资金。近些年地产的火爆程度刷新了国民对房产价值的认知。而如何去判断一个地产信托项目的好坏,我们可以从以下5点去切入。

首先:擒贼先擒王(看缺钱的一方综合实力如何)

关于地产项目,融来的资金是用于房地产建设的,那么我们首先要去衡量融资方或者担保方的经营情况或资金实力,现在基本各大网站都会定期对相关地产企业、城投企业等进行排名;或者是房地产百强企业榜(由中国指数研究院和清华大学共同发布),可以去粗略判断一下相关融资企业的综合实力,基本上我们耳濡目染的几个企业,比如恒大、万科、碧桂园、保利、融创等等等等都可以在这些表单中查到。

2019年房地产TOP1属恒大莫属,恒大在去年完成了5500亿的销售额,净利润高达783亿,如此的融资方或是作为担保人的话,此项目的可信度就会在部分程度上高于其他项目。其实除了百强榜外,还有很多为入榜的地产企业,可能综合实力没有恒大强,但是从各年销售总额、资产规模、负债率等去衡量的话,基本上只要年销售额超过100亿,资产规模大于300亿、负债率不超过80%的企业都是信任度极高的企业了。

其次:项目情况(想想400万的学区房)

地产建设,不只是只有住所,需要看这块土地的最终用途。可能用于住宅,可能用于商用,可能位于一线城市,可能位于四线城市,有的在市中心,有的在八环,有的临近学校、医院、交通、商场……总之有很多角度需要去衡量,在部分主观上的判断上,比如几线城市,现在也会有国家相关资讯去报道,比如成都、杭州、重庆等等都是刚步入"新一线城市"的圈子,所以需要实时去关注国家的相关政策,或许国家对这个城市大力开发等等去判断项目的可行度。

再者:信托产品交易结构

我们说的信托计划其实就是,从投资者那里募来的钱给到房地产公司,充当发放信托贷款,后期项目完工后,楼盘的销售回款作为信托计划的还款来源。当前市场上的地产企业融资年化在7%-10%左右,而投资者能拿到的收益在6%-8%左右,故中间的差额就是该信托计划能得到的报酬、税及其他费用。

同时,在投资里:高收益高风险、低收益低风险是真理,所以投资有风险,入市需谨慎。

然后:风控措施不能少(人与人之间基本的信任)

常见的信托计划中风控手段基本是房产、土地、在建工程作为抵押,这里也是需要思考抵押率、抵押物所在地;股权、应收账款作为质押,质押率能兑换的价值;或是担保公司及担保个人作为信用担保,提供连带责任担保等等……

只要的风控措施还是要具体问题具体分析,在手上的才是自己的,所以在项目发生异常时,能抵押的土地、房产才是真的,能保障投资者的利益安全。

最后:看信托公司

在现在的大额理财市场中,三方占据了大量的产品份额,能在信托公司直销的已经很少了,所以基本上我们能看到的产品大多都是出自三方之手,这时候信托公司的背书就很重要了,68家信托,68个只花,68个兄弟姐妹不是一家~有央企控股的、有金融机构的、有国企控股的、有政府控股、有民营企业的,信托有排名,投资有专业,既然未来未知,那就follow your heart~

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